Последние год-два не лучшее время для продаж недвижимости, цены во многих районах Сиднея и Мельбурне снижаются, тем не менее время покупки и продажи часто определяется условиями конкретной семьи. В печати в начале марта 2019 года появились данные, что типичное жилье в Сиднее сейчас стоит 789 000 долларов, что намного ниже почти 900 000 долларов, год назад. Мы решили познакомить вас со статьей, поступившей в редакцию, в которой автор рассказывает, каких ловушек следует избегать желающему продать жилье в Австралии. Конечно, безопасных рецептов на все случаи жизни предложить невозможно, но, надеемся, это все же поможет вам более внимательно относится к выбору агента по продаже.
Пожалуй, многие из тех, кто хоть раз продавал недвижимость в Австралии, сталкивались с вопросам о том, как правильно выбрать агента. Я хочу поделиться с вами пятью наиболее часто используемыми техниками продаж, которых следует избегать, чтобы не оказаться «на крючке» у продавцов недвижимости.
№ 1 — обещание продать ваш дом по привлекательно высокой цене (Overpricing). В индустрии недвижимости это называется «buying a listing», а именно отвоевать вас у остальных агентов для подписания эксклюзивного договора продажи.
№ 2 — давление на продавца с целью снижения стоимости на дом (Conditioning). Очевидно, что если она завышена, интереса у покупателей не возникнет. Причины для снижения цены дома всегда спонтанные и самые разнообразные: от неуместного дерева на заднем дворе до резких перемен на рынке недвижимости, не подтверждённых фактами.
Поверьте, агенты изначально знают примерную стоимость вашего дома.
По этой причине закон, установленный Consumer Affairs, позволяет диапазон в цене продажи в размере 10%, а не сотен тысяч долларов.
Однако, веской причиной для снижения стоимости вашего дома всё же является резкое изменение на рынке недвижимости, подтверждённое статистикой.
№ 3 — намеренное занижение цены на вашу недвижимость с целью быстрой продажи (Underquoting). Ведь даже при 2% комиссии агента дополнительные $20000 для вас всего лишь $400 для него. К сожалению, далеко не каждый агент настроен прилагать усилия ради получения лучшей цены для клиентов, ориентируясь лишь на получение комиссии для себя.
Эта техника является нелегальной в штате Виктория, но всё же широко используется агентами. Они обязаны предоставить сравнительный анализ по недвижимости, недавно проданной в вашем районе, с одинаковой площадью земли, количеством спален, ванных комнат и так далее. Агенты, использующие underquoting, часто предоставляют отчёты по продажам на первый взгляд похожих домов, но, например, находящихся на шумных главных улицах, а ваш дом — в тихом переулке, и, соответственно, дороже.
№ 4 — предварительная оплата за рекламу (Upfront Marketing Fee) также является известным методом «ловли на крючок», поскольку заплатив от 2 до 10 тысяч долларов вперёд, даже при возникших разногласиях с агентами во время продажи, не каждый решится остановить процесс и найти новых продавцов недвижимости, которым тоже придётся платить за рекламу.
В идеале лучше договориться с агентством об оплате за маркетинг только в случае успешной продажи дома «No Sale No Charge».
№ 5- агент обещает продать дом по очень привлекательной цене и при низкой комиссии (High price, Low Commissions). Эти два показателя настораживают, так как цель завышения стоимости и последующие шаги я описала выше, а низкая комиссия часто означает неспособность привлечь клиентов хорошими результатами. Более того, если агент не может договориться о достойной оплате своих услуг, сможет ли он вести переговоры, продавая ваш дом?
В заключении, я хочу напомнить, что продажа недвижимости через агента затратна не из-за красивых фото и публикации в интернете, за них вы платите отдельно от комиссии, а за его способности вести переговоры, продавая по наивысшей цене. Не все агенты этому обучены или имеют неоспоримый талант в продажах. Для хорошего результата следует выбирать продавца недвижимости, желающего не только продать, но и получить выгодную сделку для вас. Таких агентов всегда можно найти!
Марина Шаталова
