Журнал Realto.ru опубликовал обзорную статью об инвестициях в недвижимость австралийского континента.
Получив задание написать о рынке недвижимости Австралии и Новой Зеландии, обозреватель журнала Метринфо.ру, задумался: а что я знаю об этом регионе? В смысле, не после того, как пообщаюсь с умными экспертами, а сейчас? С одной стороны, информации вроде и немало: назойливо напоминали о себе эвкалипты, сумчатые (кенгуру там, коалы), а также аборигены, съевшие капитана Кука. С другой - полное неведение о том, как в этих странах реально живут люди. Новостей из Австралии и Новой Зеландии особенно и нет: там никто ничего не взрывает, власти не девальвируют собственную валюту. Всякие землетрясения и тайфуны тоже вроде как стороной обходят.
Уголок благоустроенный...
Картинка, получающаяся в результате постепенного изучения этих стран, выходила очень привлекательной. Прежде всего, природные условия - их вполне можно охарактеризовать как замечательные. Правда, в представлении многих россиян, Австралия - это сплошная жаркая пустыня, но на самом деле все несколько иначе. Пустынями действительно заняты значительные территории страны, но - на севере, ближе к экватору. А самого беглого взгляда на карту достаточно, чтобы увидеть, что большинство городов находятся на южном побережье - климат там, согласно энциклопедиям, является «субтропическим» и «умеренным». А в Новой Зеландии, добавляет Наталия Герман, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость на Тверской», есть даже горнолыжные курорты. В общем, представление о регионе как о «раскаленной на солнце сковородке», мягко скажем, преувеличенное.
Приятная черта - не очень высокая плотность населения. Даже южным, самым населенным районам Австралии по количеству человек на квадратный километр очень далеко в этом смысле от практически всех европейских стран. Такая же ситуация и в Новой Зеландии. «Особенно ярко это проявляется на острове Южном, который больше острова Северный, но вмещает лишь 25% населения островов, - говорит Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. - Результатом небольшой плотности населения является пока еще изобилие ресурсов».
И, разумеется, все эксперты в один голос называют высокую политическую и экономическую стабильность рассматриваемых стран. Жесткое иммиграционное законодательство и удаленность от Северной Африки позволяют Австралии и Новой Зеландии избежать проблем, от которых стонут сегодня европейцы (любопытствующим можно предложить набрать в поисковике слово «Лампедуза»). По уровню ВВП на душу населения Австралия опережает такие страны, как Великобритания, Германия и Франция. За последние 15 лет, когда мировая экономика росла в среднем на 2,5% в год, австралийская демонстрировала рост в 3,6%.
Станислав Зингель (Gordon Rock) дополняет эту и без того привлекательную картинку еще одним штрихом - хорошей системой образования.
...но не очень доступный
После перечисления всех мыслимых плюсов законы жанра требуют перейти к минусам. Но их особенно и нет. Точнее говоря, минусы имеются, но относятся они не к австралийско-новозеландской жизни, а к доступности этих стран для россиян.
Первое лежит на поверхности - достаточно просто посмотреть на карту. Расположены эти страны очень далеко, от Москвы их отделяют десятки тысяч километров и множество часовых поясов. Также усложняет ситуацию отсутствие прямых авиарейсов - путешествие требует пересадки и в итоге занимает около 24 (!) часов. Недешевы и билеты - эконом-класс туда и обратно будет стоить около 50 тыс. руб.
Но главное даже не в этом. И Австралия, и Новая Зеландия, как уже было сказано выше, стараются защититься от нежелательных иммигрантов. И в этом смысле совершенно не выделяют Россию из перечня прочих стран, откуда эти самые иммигранты могут на них свалиться. «Даже туристическую визу в Новую Зеландию россиянам получить довольно сложно, - заявил Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад». - В список необходимых документов входят обратный билет, а также поручительство от работодателя или гарантии приглашающей стороны. Также можно обратить внимание на то, что люди, приезжающие в Новую Зеландию на срок более полугода, должны предоставить рентгенограмму грудной клетки. А чтобы пробыть в этой стране больше года, нужен медицинский сертификат с личной печатью страхового врача».
Также оказывается закрытой весьма распространенная в прочих странах «лазейка», связанная с приобретением недвижимости. «В Новой Зеландии это не дает права на получение ни ВНЖ, ни гражданства, и не предоставляет никаких льгот», - подчеркивает Наталия Герман («БЕСТ-Недвижимость на Тверской»). Сравним это с некоторыми государствами, готовыми практически торговать собственным гражданством - только бы человек вложил $200-500 тыс. в их экономику!
Тем не менее, русские туда едут. Например, в Австралии история русской эмиграции насчитывает 5 волн, последняя пришлась на 90-е годы, после развала Советского Союза. Всего в Австралии около 15,5 тысяч выходцев из России. Впрочем, некоторые наблюдатели считают, что эта волна еще не улеглась, хотя и сильно сократилась - в год туда уезжают не больше 200 человек. До 1996 года только что приехавший иммигрант, получивший статус постоянного жителя, мог рассчитывать на пособие по безработице. Сегодня такой привилегии уже нет. Россияне попадают туда по двум каналам - написав заявление на «независимую эмиграцию», или по временной рабочей визе. Профессии, которые востребованы в стране - это программисты, инженеры-электронщики, водители, повара.
Цены - европейские
Если говорить о рынке real estate в целом, то он довольно дорогой. По оценке Станислава Зингеля (Gordon Rock), в среднем для Новой Зеландии стоимость одного объекта недвижимости составляет около $390 тыс., а для Австралии - $450 тыс.
До кризиса, как и повсюду в мире, рынок был изрядно перегрет - а сегодня наступила коррекция. Правда, в разных регионах она проявляется по-разному.
Мнение о дороговизне австралийской недвижимости полностью разделяет и Наталия Герман («БЕСТ-Недвижимость на Тверской»): по ее словам, цены здесь вполне сопоставимы с Великобританией, Канадой или Францией. Среди других особенностей рынка эксперт называет практическую монополизацию рынка ипотеки - кредит можно получить лишь в четырех банках страны: National Australian Bank, Commonwealth Bank of Australia, Westpac Banking Corporation и ANZ.
Тем не менее, русские покупатели в Австралии есть: «Наиболее часто россияне в инвестиционных или иммиграционных целях приобретают недвижимость на так называемом Золотом Берегу штата Квинсленд. Ежегодно наши соотечественники вкладывают в данный отрезок побережья не менее 30 млн. долларов, что составляет примерно 5-10% от общего объема вложений в недвижимость региона», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock)
Что до Новой Зеландии, то, как отмечает Евгений Скоморовский («Century 21 Запад»), рынок здесь довольно стабилен. «Именно этим можно объяснить активность финансовых структур, которые проявляют интерес к участкам земли в этой стране, - говорит он. - В месяц совершается от 50 до 100 сделок между крупными финансовыми структурами и фермерскими хозяйствами. В среднем по стране гектар земли можно приобрести за 15-17 тыс. новозеландских долларов, что в пересчете на евро составит около 25-30 тыс. евро. (15 тысяч новозеландских долларов равняются примерно 8.7 тыс. евро. Прим. ред "Единение" ). Однако пока можно найти земли и гораздо дешевле. Так, в популярном у банковских структур регионе Отаго, можно найти цены примерно в два раза ниже, чем в целом по стране: примерно 12-15 тыс. евро за гектар».
Татьяна Никишина, Глава по продажам на зарубежных рынках Moscow Sotheby's International Realty рассказывает, что за последние шесть лет в Новой Зеландии наблюдается стремительное развитие на рынке недвижимости; на что, как ни странно, повлияла популярность фильма «Властелин Колец». В особенности Queenstown и South Island получили от этого выгоду, удовлетворяя наиболее требовательных клиентов, которые увидели большой потенциал в развитии этого района. Queenstown построен в стиле курортов Аспен и Куршавель, сюда постоянно приезжают такие звезды как Том Круз, Энтони Хопкинс и Джек Николсон.
Родина Торренса
Люди, знакомые с реалиями рынка недвижимости, хорошо знают это словосочетание - «система Торренса». Ее суть состоит в том, что собственником недвижимости является тот, кто записан в государственную вотчинную книгу. Сам факт такой записи и становится юридическим фактом, устанавливающим право. Лицо, чье право собственности записано в книгу, является действительным, бесповоротным собственником. Эта система, используемая сегодня в Австралии, Великобритании, некоторых штатах США, признается многими экспертами наиболее совершенной из всех существующих - прежде всего потому, что защита и самих участников сделки, и третьих лиц тут максимальна.
Основатель системы - сэр Роберт Торренс - был австралийцем. Именно он в 1858 году подготовил соответствующий закон для провинции Южная Австралия (в те годы колония Великобритании). Так что система регистрации права, соблюдения прав добросовестных приобретателей в этих странах имеет давнюю историю.
...Между тем, ограничения на приобретения недвижимости иностранцами есть - и связаны они с уже упоминавшимся нами желанием этих государств оградить себя от наплыва нежелательных мигрантов. Австралийские законы, говорит Наталия Герман («БЕСТ-Недвижимость на Тверской») разрешают продажу нерезидентам на следующих условиях:
1.Покупка только новых квартир или домов (где никто еще не жил). Иностранцам в Австралии разрешено приобретать квартиры и таунхаусы, блоки квартир или земельные блоки только в новостройках и лишь до момента их заселения.
2.Можно купить землю под строительство, но только с предлагающимся планом дома. (Нельзя купить только одну землю).
3.Можно купить, как построенное жилье, так и с плана (первоначально вносится определенный взнос до начала строительства, а затем оплата производится по договоренности с компанией).
Есть свои ограничения и в Новой Зеландии. Как отмечает Татьяна Никишина (Sotheby's International Realty), иностранцу для завершения сделки может потребоваться подтверждающий документ. Данный документ необходим, если приобретается земельный участок площадью более 5 га, а также, если земельный участок граничит с охраняемыми природными зонами, например, озером или с территорией, находящейся под защитой Акта об исторических местах от 1993 года. A вот при покупке коммерческого здания в Новой Зеландии иностранцу никакое разрешение не требуется.
...В целом, как и на любом рынке, приобретение недвижимости лучше проводить при помощи опытного профессионала.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Австралию и Новую Зеландию никак не назовешь массовым для российских покупателей недвижимости направлением. Объекты дорогие, страны расположены далеко, наших покупателей там никто особенно не привечает. Доходность от аренды на уровне вовсе не заоблачных 4-5% годовых - то, что без особого труда может быть достигнуто в той же Германии. В общем, регион «на любителя». И особенных изменений в перспективе ждать не приходится - есть масса стран, где купить недвижимость куда рациональнее.
С другой стороны, несмотря на все строгости, наши люди продолжают туда уезжать, иммиграция хоть и не сплошным потоком, но о скромном ручейке говорить можно, и перечисленные проблемы их не пугают.
Владимир Абгафоров
Источник http://www.realto.ru/journal/recomm/show/?id=27990
