На протяжении последних 100 лет австралийская недвижимость характеризуется последовательным приростом капитала с тенденцией "удвоения" цен примерно каждые 7 - 10 лет.
Если бы на зданиях австралийских столичных городов были бы таблички с именами владельцев, я думаю, жители были бы удивлены, что хозяевами многих известных зданий Сиднея, Мельбурна, Голд Коста являются жители США, Гонконга, Китая, Японии и других стран мира. Австралия традиционно поощряет иностранные инвестиции в свою экономику.
Когда речь заходит об инвестициях, как правило, рассматривают два варианта - акции и недвижимость. Многие выбирают долгосрочный и более надежный вариант, вкладывая деньги в землю и здания. Были среди инвесторов и наши соотечественники из России. Большую известность, в частности, получили поселения россиян на острове Sovereign в Квинсленде.
Австралийское законодательство разрешает покупку жилья гражданам других стран с некоторыми оговорками. Наш корреспондент попыталась изучить проблему глубже.
Такой способ инвестиций давно популярен как у австралийцев, так и у заграничных инвесторов, которые ищут доходы и стабильность, недоступные в их собственной стране.
Австралия? Правильное решение!
Стабильность.
Относительная устойчивость цен на недвижимость Австралии — неоспоримый факт. Заграничные рынки недвижимости, такие, например, как Гонконг или США, перенесли существенные катастрофы, о которых тут и не слышали. С 1900года, когда в стране началась вестись статистика, австралийский рынок никогда не испытывал падение средних цен на недвижимость более чем на 20% .Это справедливо и для недавней ситуации глобального финансового кризиса 2009 — 2010, который привел к значительному падению цен на имущество в Великобритании и США.
Удвоение цен за 7–10 лет
На протяжении последних 100 лет австралийская недвижимость характеризуется последовательным приростом капитала с тенденцией «удвоения» цен примерно каждые 7 — 10 лет. Одна из причин такого роста — хроническая нехватка жилья Австралии во многих крупных городах. Количество населения растет намного быстрее, чем строится жилье.
Качественное настоящее и позитивное будущее.
Индекс «качества жизни», представленный международной организацией экономического сотрудничества и развития (OECD) в мая 2011 года, сравнил 34 государства — члена организации по11 различным категориям, включая образование, чистоту окружающей среды, безопасность, баланс работы и свободного времени, продолжительность жизни. Австралия, со средней продолжительностью жизни в 81 год и лишь 0,14% работающих более 50 часов в неделю заняла в этом списке первое место.
В начале мая 2011 информационная служба для инвесторов кредитного агентства Moody’s подтвердило высокий рейтинг Австралии и позитивные экономические перспективы страны. В своем заявлении агентство Moody указало, что Австралия имеет сильную экономику, высокую экономическую стабильность и низкую восприимчивость к факторам риска. По прогнозам Moody’s, экономические показатели страны в этом году вырастут на 3.5 процента (2.6 процентов в прошлом году).
Австралия — прекрасное место для жизни.
О том, как удобна жизнь в Австралии можно рассуждать долго и пространно, но для многих в мире это — известный факт. A по поводу жизненного пространства страны можно только еще раз напомнить, что Австралия известна разнообразием: есть здесь и современные большие города и захватывающая дух красота природы; так что каждый, при желании, сможет найти
Подводя итог всему перечисленному, необходимо отметить, что стабильность и рост доходов характерны не только для «жилой» недвижимости. Большинство объектов коммерческой недвижимости, таких как офисы, фабрики и розничные магазины дают превосходную прибыль. Более крупные зарубежные инвесторы, предпочитают более «крупную " недвижимость, как курорты, отели или целые развлекательные и туристические комплексы. Недавно был опубликован немалый список островов в курортном Квинсленде, выставленных на продажу.
Правительственное „одобрение“.
Поддерживая и понимая важность иностранных инвестиций, правительство Австралии вo времена последнего Мирового финансового кризисa стало особенно беспокоиться о внутреннем рынке жилья:
В результате правительство Австралии произвело изменения в правилах иностранных инвестиций, регулирующих механизм покупки частной собственности в Австралии.
Изменения своей целью имели сделать рынок иностранных инвестиций более подконтрольным, с необходимостью в отдельных случаях получать предварительное „одобрение“ на покупку собственности.
Искушениe нерезидента.
Для людей не являющимся гражданами Австралии или не имеющих здесь право на постоянное место жительства, вводятся ограничения на покупку некоторых видов жилья.
Так, им не разрешается покупать „существующую“ собственность (на вторичном рынке жилья) в прямых инвестиционных целях.
Жилье должно быть новым, а если покупается земля, то строительство на ней необходимо завершить в течение двух лет после покупки.
Впрочем, есть некоторые исключения, расширяющие возможности, если инвестор покупает старое жилье в целях перестройки. В этом случае покупатели должны сообщить в специальное государственное агентство FIRB o своих намерениях.
Если покупка совершается иностранной компанией, то покупка уже существующей собственности разрешается для использования ее в целях проживания австралийских работников компании, с правом дальнейшей продажи или сдачи внаем.
Общее правило таково, что если вы не постоянный житель Австралии, вам необходимо получить „добро“ Наблюдательного совета иностранных инвестиций (FIRB) прежде, чем купить в стране собственность. Приятно в этом случае сообщить, что подавляющее большинство заявлений одобряются. Согласно отчету по итогам 2009–2010, в общей сложности была предварительно одобрена 4401 покупка, а отказано — лишь в трех случаях.
Временное постоянство.
Временно проживающим в Австралии теперь позволяется купить любое жилье для их основного места жительства (пока они находятся в Австралии). Они могут также купить любое новое жилье, независимо от цели покупки, без уведомления правительства.
Интересно, что покупке жилья не имеет значения, сколько времени остается на вашей текущей визе, главное, чтобы срок ее изначально был больше 12 месяцев.
У купивших жилье на „вторичном“ рынке при выезде из страны вариантов не так уж много: либо постараться получить вид на постоянное жительство, либо продать купленное жилье.
Покупка нового жилья временными жителями не влечет обязанности его продажи по окончании срока временной визы. Зато будет повод вернуться в Австралию для „присмотра“ за собственностью.
Клиенты из России на рынке недвижимости Австралии
Своими впечатлениями по работе с клиентами из России делится Андрей Роянин, сотрудник юридической фирмы Quinn&Scattini. Андрей постоянно живет в Австралии с 1959года. С 1987 года занимается юридической практикой, в настоящее время работает в офисах Quinn&Scattini в Брисбене и на Голд Косте. Именно он в 1996 году оказывал юридическую помощь русским покупателям при приобретении ими недвижимости на престижных Суверенных островах (Sovereign Islands) на Голд Косте, (о чем до сих пор не могут забыть местные жители). С тех пор его опыт работы с покупателями из России с каждым годом становился шире и разнообразнее. Андрей также является зарегистрированным в OMARA (Office of the
Migration Agents Registration Authority) миграционным агентом.
— Андрей, скажите, какие ошибки совершают покупатели австралийской недвижимости из России?
— Многие ко мне обращаются уже после того, как сделка состоялась и неожиданно для покупателей обернулась совсем не тем, чего они хотели. К агентам по недвижимости их приводят знакомые знакомых, гиды турагенств. Казалось бы, сейчас все очень просто найти и сравнить по Интернету, в любой поисковой системе. Но бизнесмены, с большими деньгами и опытом заключения сделок, приезжают в Австралию и полагаются в вопросах приобретения собственности не на юристов, а агентов по недвижимости. Особое доверие оказывается, если агент еще и говорит
— А что конкретно делает юрист по операциям с недвижимостью?
— Это не просто подготовка всех документов выявление всех особенностей предмета сделки и возможности наступления нежелательных правовых последствий. Например, недавно ко мне обратился клиент, который во время заключения сделки был уверен, что покупал земельный участок, который емy показал агент, — под цифрой „3“ на плане, в действительности же, приобрел под цифрой „1“, где границы земельных угодий были неправильно определены. Другой клиент приобрел аппартаменты в высотном здании на Голд Косте. Чтобы иметь вид „на океан“ переплатил лишние $200 тысяч. Через полгода рядом построили дом, закрывший весь вид. Работа юриста по операциям с недвижимостью заключается и в том, чтобы знать и предупреждать клиентов о планах развития населенных пунктов и, соответственно, о том, сколько его собственность может стоить в будущем. Характерный пример с Sovereign islands: земля, купленная в
- То есть информацию перед покупкой нужно просто поискать в Интернете, а затем обратиться к юристам по операции с недвижимостью?
— Да, поисковые системы всем доступны и являются значительным источником достоверной информации. Проблемы у покупателей из России возникают, как правило,
— Андрей, а сколько объектов недвижимости нужно купить, чтобы получить право на постоянное место жительство в Австралии?
— За покупку недвижимости никто право на постоянное место жительство не дает. Это все сказки, на которые тоже некоторые клиенты до сих пор «клюют». Не спорю, можно получить вид на жительство через инвестиции, но это должен быть действующий бизнес, с определенной стоимостью активов, с показателями годового оборота, с трудоустройством граждан Австралии.
Еcли вы приобретаете недвижимость, в «процессе» покупки, конечно, вам необходимо посетить Австралию, вам дадут временную визу, потому что у вас есть видимая причина въехать в страну. После приобретения обычно получают
-То есть, для получения право на постоянное место жительства вы советуете покупать действующий бизнес, а не просто недвижимость? А каким образом можно простому русскому, не обремененному большими капиталами попасть в Австралию и получить постоянное место жительства?
— В настоящее время со стороны России упал интерес к покупке австралийских бизнесов, всех тянет в Европу. В
И другие профессионалы…
Итак, как вы уже поняли, для уверенного осуществления сделок на рынке недвижимости, вам будет необходим
Юрист по операциям с недвижимостью, чтобы заботиться о юридической стороне дела в ваших интересах. Имейте в виду, что выбранный вами юрист по операциям с недвижимостью должен быть зарегистрирован не просто в Австралии, но и в том штате, где находится собственность, которую вы покупаете.
А кто еще?
Ипотечный брокер, с опытом помощи иностранным гражданам в получении ссуды, является существенным подспорьем в процессе покупки. Для большинства жилищных ипотек их услуги бесплатны.
Бухгалтер (если требуется): вы не обязаны иметь бухгалтера, но он может принести вам пользу. Ваш бухгалтер может помочь структурировать финансы и «спасти» от ненужных налогов. Если вы хотите учредить австралийские компании, то тем более вы будете нуждаться в бухгалтере.
Агент по покупке: агент по недвижимости также очень полезен, если вы находитесь за границей и не можете физически осмотреть недвижимое имущество, которое хотите купить. Главная работа агента — найти идеальную собственность для вас. Агент по покупке имеет дело с агентами по операциям с недвижимостью и гарантирует, что собственность, которую вы покупаете, вам выгодна. Агент по покупке должен иметь лицензию. Имейте в виду, что агент, действуя в ваших интересах, должен дать независимый и объективный совет, так как не должен иметь
Как делать деньги… Только факты
«В конце концов, цены на жилье в Австралии не такие уж экстраординарные. Если иностранные инвесторы будут направлять свое внимание на факты австралийской действительности, нежели на
Investor Signpost, март, 2011
Сдать в аренду?
„Да“ и еще раз „да“,- говорит FIRB, можно, не волнуясь о последствиях, сдавать вашу инвестиционную собственность в аренду:
— если это новое жилье, -если вы покупаете свободную землю — вы можете сдать в аренду жилье, которое вы строите на земле.
— если компания покупает жилье для австралийских сотрудников — вы можете сдать в аренду жилье, если ожидается, что помещение останутся свободными на срок больше 6 месяцев, и вы не можете продать эту недвижимость.
Вы можете управлять заниматься сдачей жилья самостоятельно, или использовать управляющего недвижимостью. Профессиональные управляющие недвижимостью должны будут заботиться о каждом аспекте сдачи в аренду. Их работа включает сбор арендной платы, поддержание финансовых отчетов, проведение регулярных имущественных осмотров, разрешение любых споров и поддержание недвижимости в соответствующем состоянии (текущий и капитальный ремонт). Большинство управляющих недвижимостью взымает процент еженедельной арендной платы, как комиссионные за управление. Обычно это приблизительно 5–10%. Прежде, чем вступите в любые формальные отношения с управляющим недвижимостью, удостоверьтесь, что он имеет соответствующую лицензию.
Продать?
Чтобы избавиться от собственности, разрешение на продажу „в принципе“ не нужно, но правилo"одобрения иностранных инвестиций» может быть применимо, если другой «нерезидент» хочет купить вашу собственность. Также вы будете нуждаться в одобрении, если не выполнили условий, которые возлагались на вас первоначально: например, если купили свободную землю, и хотите продать ее, не строя жилья; или, если купили собственность для перестройки, и хотите продать без строительства нового жилья.
Мои собственные поиски в Интернете на предмет достоверных цен на недвижимость, привели на сайт профессиональных инвесторов Australian Real Estate and Property, которые специализируются на исследованиях в области недвижимости. На анализе данных основных агенств по продаже и аренде недвижимости в Австралии, Australian Real Estate and Property попытались создать список средней стоимости недвижимости и недельной арендной платы, основанной на количестве спален (bedrooms) и типе жилья (дом или квартира) в 100 самых популярных районах страны. Список для любопытных находится здесь.
Возвращаясь к покупке недвижимости в Австралии, следует заметить, что в прошлом году стоимость жилья в большинстве крупнейших городах страны выросла. В Мельбурне цена на дома поднялась на 8.4% и достигла в среднем 505 тысяч долларов, а в Сиднее - на 6.6%, со средней ценой 525 тысяч. В целом по Австралии средняя цена на дома составила 474 тысячи долларов. Впрочем, дешевый дом на западе Сиднея можно купить за 250 тысяч, а квартиру за 150-170 тысяч долларов.
В 2011 году рост стоимости жилья приостановился, а в Брисбене, после разрушительного наводнения в начале года, даже упал на 3.4% за 6 месяцев. Что же касается аренды жилья, то ее стоимость продолжает подниматься вверх. За 6 месяцев в среднем по стране она выросла на 4.6%.
А более подробную информацию о стоимости жилья для покупки и аренды по всей Австралии смотрите на двух самых больших сайтах www.domain.com.au и www.realestate.com.au
Надеюсь, эта информация будет полезна будущим и настоящим инвесторам, а также тем, кто хотел бы пожить в Австралии временно или, может быть, иммигрировать насовсем. Интервью с А.Рояниным о проблемах и возможностях иммиграции в Австралию читайте на сайте «Единения» в ближайшее время.
Disclaimer. Эта статья не может заменить индивидуальной консультации в каждом конкретном случае. Учитывая обширность и сложность тем, и, несмотря на всю тщательность подготовки материала, автор не может взять на себя ответственность за полноту и правильность приведённых данных и правовых гарантий.
Читайте на эту тему http://unification.com.au/articles/read/1560
Материал подготовила
